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来店者に選ばれない建物が鮮明に
1～3月の部屋探し繁忙期。大阪市内の不動産会社を中心に賃貸仲介の成約状況を取材した。
多数が「築5～10年物件が不人気」と発言する中で新たに見えてきたのが、

来店客の予算の二極化傾向だった。

新しくも古くもない半端な部屋が苦戦
大阪各社の賃貸仲介件数はおおむね前年比横ばい傾向だ。
例年との違いは、決まりやすい物件の内訳だ。


「築5～10年物件が苦戦している」
こう話すのは、平野区で仲介・管理を手掛けるすまいる管理の担当者。
新しい部屋は何事もなく決まる。築年数の古い住宅も低所得層から根強い人気がある。
決まりずらいのは、新築と比べられてしまう築5～10年の賃貸住宅だ。


「新築と大差のない家賃。その上、設備面で劣る。2択だと、単身者は新築を選ぶ傾向が強い」

築5～10年物件の成約率は5割以下だという。
一方、新築は9割。低家賃の築古でも7割だ。差は鮮明に表れている。


中央区も同様だ。賃貸住宅サービスFC道頓堀店のイーネット（中央区）でも似た回答を得た。
福田豪店長によると、5年前から顕著になってきているという。


「アパート供給が年々加速する中で築5～10年物件が宙に浮いている印象はぬぐえない」
同社が把握しているデータによると、中央区・西区・浪速区の1～3月新築完工数は約65棟。

5年前までは約32棟だった。
それでも新築は成約につながりやすいため、仲介会社の立場から見ると、

過剰に供給されている認識は薄いのだという。




男性の年収減が顕著　予算が限定的に
築5～10年物件が決まりづらくなった背景には、来店者の所得の変化がありそうだ。

江坂～千里中央エリアで仲介・管理を手掛ける住宅サービス（吹田市）でも、
築5～10年物件が決まりづらい傾向にあり、5年前から表面化しているようだ。

木村雄太執行役員が解説する。

「建物の質を重視する単身者と、低賃料をとことん追い求める単身者で二極化しつつある」

例えば単身者向け新築物件の家賃が8万円だとする。

同賃料だった築5～10年物件の家賃が8万円だとする。
同賃料だった築5～10年物件の家賃を7万円に下げたとしても、

機能面を重視する単身者や、家賃補助を受けられる会社員は多少の減額だけでは振り向かない。

一方、低賃料を望む層にとっては、今後は家賃が高すぎて手が届かなくなったり、

5万円前後の古い物件を選んでしまう。
結果的にぴったりはまる層がいない。


「来客の予算が減り始めたのだろう。それを感じ始めたのも5年前だ」（木村執行役員）
実際、大阪府内の平均年収は年々減少している。厚生労働省が昨年発表した「賃金構造基本統計調査」によると、男性が年収の下げ幅を広げている。

平成26年度の男女合わせた平均年収は511万3000円。
同年の6年前となる20年度は523万6000円。単純計算で12万3000円下がっている。
特に男性が平均を下げており、20年度の593万2000円から565万1000円（26年度）へ28万1000円も減少。
逆に女性は398万円と20年比で26万円上げている。




解決策は多種多様　一部で民泊活用も
築5～10年物件を満室にする術はあるのか。
同じ悩みを持つピタッとハウスなんば御堂筋店（ミナミ住建・中央区）では、
旅行客に空き部屋を貸し出す「民泊」の活用で空室を補っている。
「決まりづらくなったのは2年前から。民泊向けだと累計で50戸ほど契約したよ」（同社・大城康司取締役）
転貸可能物件の成約は閑散期のみ。繁忙期に決まらなかったものを、民泊向けとして貸し出すようにしたという。


一方、築5～10年物件に新たな設備の導入を促す声もある。
前述のすまいる管理の担当者は、「まずは機能面で新築にひけをとらない建物をつくることが大事」と説く。
最近の新築は、防犯機器などが完備されているものが多い。
十分に競争できるように、人気設備を後付けしたうえで、個性が表れた物件に仕上げるとよいという。
担当者は、「ただしオーナーに設備の後付けを納得させるのはなかなか難しい。
これでは初期費用と家賃以外何も変えることができない」とため息交じりに話した。

参考資料①：大阪府の平均年収推移グラフ
　年度　　　全体（万円）　　　　　男性（万円）　　　　女性（万円）
平成20年　　532.6　　　　　　　　　593.2　　　　　　　372
平成21年　　509.2　　　　　　　　　569.2　　　　　　　380.5
平成22年　　489.1　　　　　　　　　546.6　　　　　　　368.5
平成23年　　503.8　　　　　　　　　560.6　　　　　　　397.3
平成24年　　483.2　　　　　　　　　541.7　　　　　　　362.7
平成25年　　498.4　　　　　　　　　549.2　　　　　　　380.6
平成26年　　511.3　　　　　　　　　565.1　　　　　　　398


参考資料②：「１K」の家賃相場(築年数別)
区画　　　　新築　　　　築5年～10年　　　築20年以上
福島区　　　6.78万円　　　6.31万円　　　　5.22万円
北区　　　　7.01万円　　　6.52万円　　　　5.36万円
中央区　　　7.47万円　　　6.98万円　　　　5.83万円
大正区　　　6.16万円　　　5.87万円　　　　5.16万円
此花区　　　5.87万円　　　5.51万円　　　　4.65万円
浪速区　　　6.51万円　　　6.10万円　　　　5.12万円
阿倍野区　　6.08万円　　　5.42万円　　　　4.51万円
天王寺区　　6.29万円　　　5.83万円　　　　4.78万円
西成区　　　5.35万円　　　5.11万円　　　　4.77万円
平野区　　　4.35万円　　　4.08万円　　　　3.43万円


参考資料③：「１LDK」の家賃相場(築年数別)
区画　　　　新築　　　　築5年～10年　　　築20年以上
福島区　 　11.35万円　　　  10.72万円　　　　9.24万円
北区　　　　8.26万円　　　　7.70万円　　　　6.40万円
中央区　　　9.07万円　　　　8.50万円　　　　7.19万円
大正区　　　8.64万円　　　　8.28万円　　　　7.39万円
此花区　　　8.52万円　　　　8.10万円　　　　7.11万円
浪速区　　 10.04万円　　　　9.50万円　　　　8.21万円
阿倍野区　　8.72万円　　　　8.20万円　　　　6.97万円
天王寺区　　7.40万円　　　　6.89万円　　　　5.68万円
西成区　　　7.18万円　　　　6.88万円　　　　6.14万円
平野区　　　4.94万円　　　　4.65万円　　　　3.94万円

記事の引用元：全国賃貸産新聞