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シェアハウス成功の条件

ここ数年前から人気が高まり、今では恒例化しつつあるシェアハウスについて、「成功の条件」をテーマとした記事があったのでご紹介します。

以下、抜粋記事
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5年で掲載数2.7倍。供給過剰が顕著に
シェアハウス専用の仲介サイト「ひつじ不動産』を運営する某社によれば、同サイトに掲載している物件数は、オープンした2005年から現在までの累計で約2200件に上る。2010年には800戸だったので、この5年間ほどで約2.7倍に増えたことになる。増加の理由について、某社社長は「消防法と建築基準法がより厳しくなったことで法令面での不安が解消されたことが大きい」と話す。

少子化による需要減と相続税対策で続く新築供給という2つの要因で賃貸住宅の空室が増えていくと想定される中、当然シェアハウスも例外ではない。しかし、空室リスクを抱えつつも、通常の賃貸住宅より利回りが高く、メディアで話題になっているという表面的な理由だけで、投資家が飛びつきやすい。
新築にもかかわらず入居が決まらない物件が増え始めている。これに警鐘を鳴らすのはシェアハウスを運営・管理する某社社長だ。
同社独自の調査によれば、5月に完成した東京都内のあるシェアハウスでは、3カ月が経過した8月時点でも20戸中3戸しか入居していないという。管理会社が借り上げている物件で「5年、10年後に一体どうやって収益を得るのか」と懸念を示す。
シェアハウスの中で、新築でも入居付けに苦しんでいるのは入居者の交流を生む共有ラウンジなどがなく、水回りだけを共同で使用するだけの物件に特に顕著なようだ。シェアハウスは、水回りを1カ所にまとめられる分、首都圏でも利回りが9～10％と、5％前後のアパートよりも高く取れることに魅力を感じる投資家は多い。ただ、入居付けに苦しむ現状を考えると、想定の収支が現実的かどうかを調査したうえで購入するなど注意が必要だ。

駅から徒歩15分でも浪人生で常に満室
近年のシェアハウスの中にはコンセプトを明確にすることで入居者層を絞り込み、相場より高い賃料で貸せる物件も存在する。2015年にオープンし、満室稼働している「東大合格シェアハウス』もそのーつだ。
物件は西武新宿線「上石神井」駅から徒歩約15分と、最寄り駅から距離があることから、入居が決まりにくいことは目に見えていた。そこで、その立地がデメリットにならない入居者を考えた結果、通勤・通学の必要ない浪人生に的を絞った。
「東大」と掲げてはいるが、志望大学を限定しているわけではない。今年の春まで入居していた14人は、東京大学を中心に早稲田、慶応といった都内の有名大学や、地方の国立大学などに全員が合格した。入居当初は偏差値35だった浪人生が、偏差値65の大学に受かったというから驚きだ。入居者は、山口県など地方出身者が6割を占めた。地元では近くに予備校がなく、通うのにも一苦労という浪人生の需要もあった。予備校講師を招いて毎日授業を実施し、食事もバランスを考えて栄養士を雇って毎食提供するのが特徴だ。
賃料は8万円前後、共益費1万円に加えて、食費2万5000円と授業料8万円の×約20万円だ。内野匡裕社長は「自習の様子がお互いに見えることで、モチベーション維持にもつながったようだ」と語る。退去時に自分で考えることの楽しさを知ったと話す入居者もおり、満足度は高い。今年も14名が入居し、目標に向かって勉強に励んでいる。

バーで広がる住み手の輪
町の雰囲気に溶け込む物件企画が当たり、20～30代の入居者でにぎわう物件もある。2013年にオープンして以降、9割以上の稼働率を維持している人気のシェアハウス『BACCHVS（バッカス）下北沢』だ。
物件のある下北沢には劇場やライブハウスも多く、若年層に人気の街だ。彼らはお酒を飲むことを楽しむようになる世代でもある。そこでリビングとは別にバーを設け、お酒やコーヒーなどの飲み物をたしなむ楽しさを共有できるようにした。昼はカフェ、夜はバーとして、遊びに来た友人に飲み物を振る舞うこともできるのが特徴だ。
京王井の頭線・小田急小田原線「下北沢」駅から徒歩7分の場所に立つ、全30戸のマンション。専有部分は5畳前後で、賃料は6万円～。管理費1万5000円と共益費1万円だ。バーは約24㎡。ワイングラスを複数個置いており、調光できる照明を設置している。
毎日のように利用者がいる。コーヒー好きの入居者は、人を招いては自分でいれたコーヒーを振る舞うのを楽しんでいる。「専用のバーがあることで、気兼ねなく好きなコーヒーをいれられるのが魅カ」と、入居者は話しているという。

求められるシングルマザー物件

満室であるにもかかわらず、運営難でコンセプトを変更せざるを得なくなった物件もある。某社が手掛けたシングルマザー向けのシェアハウスだ。
週2日タ方の3時間、子どものためにタ食を作ったり、面倒を見るチャイルドケアサービスを提供するのが特徴だ。賃料は1世帯につき8万円からで、光熱費やチャイルドケアの料金を含む共益費は2万円だ。4年前から3棟を開設してきたが、光熱費を共益費2万円の中で賄うことが難しくなり、2棟のコンセプトを変更することになった。
これまで3棟とも満室稼働しており、一時は入居待ちになったこともあった。入居者は、境遇が共通していることもあり、お互いに保育園の送迎をするなど助け合う場面も多く見受けられた。入居ニーズがあり社会的な貢献度が高いシェアハウスの閉鎖という現実を目の前にして、某社社長は無念さと疑念を呈す。

（記事の引用元：全国賃貸住宅新聞）
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アパートよりも利回りが高く話題性のあるシェアハウス
いかに消費者の求めるニーズを把握し、それに担うコンセプトを明確に提示できるか。 人気物件だからこそ、ターゲットの明確化が今後の明暗を分けることになるのは確かと言えそうです。

入居者のニーズを分析することが、物件の人気を上昇させる最大のポイントです。
立地や築年数についてさほど差がない物件の中で、入居者に選ばれる物件は、人気の設備が備わっています。
では、どんな設備が入居者に求められているのでしょうか。
今回は、近年の入居者の意向を分析した人気設備ランキングの記事について、ご紹介します。

以下、抜粋記事
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ネット無料が単身者向け1位に返り咲き

管理会社へのアンケート調査に基づき、入居者ニーズを分析する人気企画「入居者の人気の設備ランキング」。
今年も全国の有力管理会社251社からの回答をもとに、最新ランキングを作成した。前回ランキング外の設備がトップ10入りするなど、トレンドに変化が見受けられる。

家賃2000円UPも！お得感強いネット

単身者向け物件では家賃アップが可能な設備として根強い人気を誇る「インターネット無料」が、昨年の2位から1位に返り咲いた。 一方で昨年トップだった「エントランスのオートロック」は1つ順位を下げた。 しかし、全体としては依然としてセキュリティ関連設備に対するニーズが高いことが伺い知れる。 例えば、ベスト10圏外だった「防犯カメラ」が8位に躍進しているのは注目ポイントだろう。 その他、順位の上下はあるものの「ホームセキュリティ」や「TVモニター付きインターホン」など、防犯性能を高めるための設備が多くランクインしている。

入居者が個別に通信会社と契約してインターネットを使用する場合、毎月5000円前後の利用料がかかる。 そのため、手続きの手間が省け、無料でインターネットが使えるとなると2000円前後の家賃アップをしても十分にお得感を出せるとして、積極的に導入を進める管理会社も多い。
石川県野々市市を基盤に、賃貸管理・仲介事業を手掛ける絹川商事(石川県野々市市)は3年前から管理する学生向け物件にインターネット無料設備の導入を進めている。 現在、その数は約250戸でいずれも高い入居率を維持しているという。「相場より1000〜2000円高くても入居が決まります。キャンパスに近くてもインターネット無料になっていなければ、多少離れていても無料の物件の方が先に入居が決まります」(賃貸仲介課丸岡みづき氏)
今回、初めて行った性別ごとの調査でも、男性1位、女性2位と上位にランクインしていることから、入居者が無料で利用できるインターネット設備は男女問わず人気が高いものであることが分かる。
全体的に高い人気を誇るセキュリティ関連の設備は、女性の支持が順位を押し上げた。男女別ランキングを見ると、単身女性では5位以内に3つの関連商品がランクインしている。「エントランスのオートロック」は単身男性でも人気が高い。千葉県や茨城県などで約3500戸の賃貸住宅を管理するカスミック(茨城県つくば市)のつくば本店・大関ゆり子氏は「学生の多いつくばエリアでは、特に女性入居者からセキュリティに関する要望が多く聞かれます。築年数にもよりますが、防犯設備が整っていれば家賃5000円までは高く賃貸することができます」と語る。
前回10位だった「追い焚き機能」が6位に上昇したのは、単身者向け物件のランキングの大きな変化の1つといえる。

（記事の引用元：全国賃貸住宅新聞）
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入居者が求める設備があれば、家賃が高くても入居が決まる！
入居者に求められる設備は、年代、家族構成、生活スタイルによって、変化していきます。
どんな設備が人気なのか、時代の動向とともに変わってゆく入居者のニーズを調査・分析し、常に入所者に求められるお部屋づくりを心掛けていくことが重要です。

「防災備蓄」事前にできること、しなければならないこと

防災備蓄といってもいろいろあります。これはいかにも防災備蓄品ですというようなものもあれば、普段からの生活においての備蓄品もあります。
そこには口ーリングストック法という考え方や代用法という考え方もあります。
特に前者は非常食を定期的に飲食し、使用した分を補充するため、常に忘れること無く防災備蓄の考え方を生活の一部にしていくことができる利点が挙げられます。いずれにしろ、ライフラインの復旧までがひとつの目安となります。
代用法は機転を効かした備蓄というよりはいざという時に行う方法です。是非、頭の片隅には入れておいて下さい。何か必要なものが無いときに代用品や代用する方法です。

また、一方において、「在宅避難」を前提とした防災備蓄の考え方もあります。
災害が発生しても自室が安全な状況であり、集合住宅が安全で倒壊、崩壊の恐れが無く、地域も高波、火災等の問題が無い場合という大前提があります。
避難しても避難所が決して安全の保障がされているわけではありません。今では一時避難所の要素が強く、早く通常の生活に戻る事が望まれるわけです。
そのため、ここでもライフラインの問題はあり、これを踏まえた防災備蓄が必要となります。極端な表現をすると、「晴耕雨読」そんな考え方も必要といえるかもしれません。

いずれにしても、ライフラインを無視した防災備蓄はできません。電気・ガス・水道を中心とした考え方が必要になります。

復旧速度を考えると電気が一番早く、次に水道・ガスの順番です。一般的に電気1週間、水道ー力月、ガス50日となります。この復旧速度は頭に入れておきましょう。
ここを基に考えると、特に水は生きるために絶対必要になります。そして、食事・食料をとるためには暖める必要があります。そのため、お湯にする熱源が最低限必要となります。特に、冬場であれば暖かさは大きな安らぎにもなります。またお風呂にも入り難くなるので、衛生面から考えても必須となることでしょう。

まず「命を守る為の備蓄品」と「生活を守る為の備蓄品」とに分けます。
大まかに前者は「資機材・地図・ハザードマップ」、後者が、「食料・防寒暑着・簡易トイレ」が中心となるでしょう。何が備蓄されているのかをリスト化することによって、消費期限や賞味期限を把握しておきましょう。当然ですが、一度は使ってみる事も重要です。但し、一回でも使用してしまったら終わってしまうものもありますので、その点は注意をしてください。

心掛けたいのは防災訓練もそうですが、防災備蓄も楽しみながらすることです。そして、考えながらその家庭ことに合った「備蓄」をする事が大切です。

次回は実際に備蓄品の内容について触れたいと思います。

一般財団法人日本集合住宅安全協会　鈴木健一理事長
1960年生まれ。84年、大京観光（現・大京）入社。
日本橋人形町一丁目開発組合理事、副理事長、「LM船堀」管理組合理事長、「LM八丁堀」管理組合理事長、「LSP西大島」管理組合理事長歴任。2008年一般財団法人　日本集合住宅安全協会　代表理事就任。

少子高齢化で猫飼育世帯が増加傾向

少子高齢化が進む現代、一人暮らしや子供が独立して家を出た高齢者の世帯がペットを飼うケースが増えています。
そのため、ペット共生物件の需要はどんどん増えていくと考えられます。
中でも、猫の人気が上昇しているようですが、猫が飼える物件は需要に対し供給が少ないのが現状です。
猫共生物件の実態について取材した記事があったのでご紹介します。

以下、抜粋記事
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賃貸市場にもブームの波が来てはいるものの、 猫が飼える物件は需要に対し供給がまだまだ少なく、浸透していない。 そこで、猫共生物件の実態について取材した。

実態調査でわかる猫人気

「猫共生物件が完成した当初はなかなか認知してもらえず客付けに苦労しましたが、仲介会社に詳細をしっかりと説明し広く募集してもらうようにしたところ、最後の1戸は申し込みが重なるほど殺到しました。」と話すのは猫と暮らせる賃貸住宅の企画・運営を行うクラシヲ（東京都葛飾区）の杉浦雅弘社長だ。
（一社）ペットフード協会（東京都千代田区）が2014年10月に行った平成26年度の「全国犬・猫飼育実態調査」ではおよそ5495万世帯中、犬は1034万6000頭で、飼育世帯数は全体の15.06％。猫は995万9000頭で飼育世帯数は全体の10.13％だった。数字上は犬の頭数のほうが多いが、2011年以降、犬は約15％減少、猫は3.6％増えている。将来的には猫飼育数が犬飼育数を上回ると予想される（左表参照）。
また、飼育者はペットを飼う前と比べ、ポジティブな効用を実感しているというアンケート結果も出ている。最も高いものを年代中に見ると、16歳未満の子供の場合「心豊かに育っている（猫70.3％、犬57.1％）」、高齢者は「寂しがることが少なくなった。（猫41.4％、犬39.2％）」、夫婦は「夫婦の会話が多くなった（猫52.0％、犬52.1％」、自分自身は「生活に潤いや安らぎを実感できるようになった（猫53.8％犬56.9％）」。全体的に猫と犬が同じくらいの比率か、もしくは猫が上回っている。

飼っていない理由は「禁止されているから」

近年、猫飼育者が増えている理由の一つとして挙げられるのは少子高齢化だ。愛犬・愛猫家向け物件建築のスペシャリストである一級建築士事務所前田敦計画工房前田敦代表は「最近の傾向として、一人暮らしや子供が独立して家を出た高齢者の世帯がペットを飼うケースが増えています。そのため社会の高齢化が進むほど、ペット共生物件の需要は間違いなく増えていくと考えられます。当社への問い合わせでは特に猫物件に関するものが増えています」と主張する。
家主にとって興味深いデータがある。全国の将来的に猫を飼いたいと思っている人（640人）を対象に行われた飼育阻害要因についての調査（ペットフード協会調べ）によると、「集合住宅に住んでいて禁止されているから」を1位に上げた人が全体の27.7％だった。この結果は2～4位の「十分に世話ができないから」（9.8％）「別れがつらいから」（9.5％）、「お金がかかるから」（7.2％）、を大きく引き離している。さらに年代別でみると20代では40.6％を占めている。今後、猫飼育可能物件が増えることで、猫飼育世帯の増加に拍車がかかる可能性は十分に考えられる。
犬の場合も同じ理由で1位だが、こちらは全体の22.2％（925人中）。犬よりも猫の飼育が認められていない実態は明らかだ。第2位は「十分に世話ができないから」で1位との差は10.4％。犬は猫よりも散歩やしつけ、餌やりなどで手間がかかるイメージが強く、犬飼育率が減って猫が微増しているのは共働きの夫婦やDINKSなどが増えている昨今の事情も関係しているようだ。
不動産ポータルサイト「HOME'S（ホームズ）」広報担当の藤田未来氏によると、同サイトには11月4日時点で全国にのべ552万2869件の賃貸物件登録があり、そのうちペット可能物件として登録されている物件はおよそ1割にあたる、のべ61万4615件あるという。賃貸物件の「ペット可」は小型犬1頭までを想定している場合が多く、猫を飼うことができる物件に限定すれば選択肢はさらに狭まると思われる。

リスクヘッジのための必要特約事項

家主や管理会社にとって最も気になるのは、「猫可」にしたことで起こるトラプルだ。楽器演奏可能物件やペット共生物件などの特殊な賃貸物件などでは「理解のある入居者のみを集める」「入居希望者と事前面接を行う」などの対策が採られている。猫物件では実際にどういう特約事項を入れればいいのか。クラシヲ・杉浦社長は「不妊・去勢手術を施すことと、居室から外には出さないことは必ず守ってもらう条件としています」と話す。
使用細則について承諾のサインをもらうほか、実際に飼養する猫の品種名・性別・体長・体重・生年月日・色・模機などを登録。猫の写真と去勢・不妊施術証明書を添付したものに署名と捺印をもらい、入居者に提出してもらうのだそうだ。
猫を禁止するオーナーが多いのは、「猫はしつけができない」「爪を研いで壁や床を傷つける」「尿の臭いがきつい」などの印象が強いためだ。杉浦社長は「猫の習性を知らないだけで、きちんと対処すれぱ犬よりも近隣住民に迷惑をかけない」と主張する。最も大事なのは猫にストしスを与えないことなのだという。前述の通り、猫が近隣住民に迷感をかけないようにするための条件は2つある。
①　不妊、去勢手術を必ず行うこと
不妊、去勢手術を行うことで、病気に強くなり、発情期にストレスを起こして暴れたり、大きな声で鳴いたりすることがなくなる。オス描の場合は特に「スブレー」という自身の主張するテリトリーに　体液を振りまく行為が見られ、これが悪臭の原因になるといわれているが、去勢手術でその頻度が激減するのだという。
②　外に出さない
猫には帰巣本能が無い。そのため、外に出ると野良猫から猫エイズをうつされたり、交通事故に遭ったりする危険性がある。さらに、ペットフード協会による調査で、外に出る猫と出ない猫の寿命は前者が13.19歳、後者が15・69歳というデータもある。
前田敦計画工房・前田代表は「以前、飼い猫にハーネスを括り付けて散歩に出かけたことがありましたが、外の世界を教えてしまったことで部屋を出たがるようになり、ストレスを感じさせるようになって後侮しました。『外を自由に動き回れなくてかわいそう』と思うのは問違いで、室内で満足できるように工夫してあげることが大切です」と話す。

猫が喜ぶ部屋には特殊なつくりが必要

猫の飼育に適した建物はどのようなものか。高い所から見下ろすのが好きなため、キャットウォークは必須だ。部屋と部屋とを自由に行き来できる猫用の出入り口と、可能であればキャットウォークから外の様子が見られるようにたくさんの小窓を作るのもよいという。平面的に動く犬とは違い、猫は眺び移るための足場をたくさんつくり、立体的に動けるように動線に工夫する必要がある。
また、猫は1日に2回は爪研ぎをするそうだが、研ぐことのできる場所であればどこでもやるというわけではない。一度場所を決めるとその場所が爪研ぎ場になる。研ぐことができないようにつるつるしたカバーを貼ったり、コーティングをしたりするのは逆効果で、傷をつけてほしくない物や場所を爪研ぎ場として固定してしまう恐れがあるのだという。爪を研ぐ場所を無くしてしまうとストレスで暴れまわる危険性があるので、きちんと研げる場所を用意してやる必要がある。年老いると関節が弱くなり、痛める危険性があるため、滑りにくい床も必須だ。

（記事の引用元：全国賃貸住宅新聞）
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「猫が喜ぶ部屋には特殊なつくりが必要」
猫と暮らせる賃貸住宅の企画・運営の需要が今後も高まってきそうです。
猫が喜ぶ間取りや設備はもちろんですが、人が住みにくい物件になってしまってはいけません。人にも満足いくデザインになるように工夫されている物件が、より人気になってくるのではないでしょうか。

入居者が主役の時代に

今の時代、不動産屋さんを訪れる方々の大半は、インターネットである程度の物件を選別した状態で向かわれるのではないでしょうか。
実際、ホームページの第一印象や掲載されている画像によって、来店率も大きく関わってくることでしょう。
どれだけ「買う側」に気に入ってもらえるか。
「売る側」の努力や工夫をテーマとした記事があったのでご紹介します。

以下、抜粋記事
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• ・収益を上げる賃貸経営　入居者が主役の時代に
• ・お部屋が主役の時代です
• ・来店前に部屋が決まっている人が55％

最近は、不動産店舗を１軒しか回らずに契約する人が55％に達するようです。
（リクルート住まいカンパニー「賃貸契約者にみる部屋探しの実態調査2014」）。
ネットの情報でたくさんの部屋を吟味できるようになったので、お客様は来店する前に目当ての居室をある程度決定しているのです。
最近当社では、お部屋を見に行くことなく、ホームページの映像だけで契約されるお客様が散見されるようになりました。
これは、オーナーや不動産会社から、お客様の方に主導権が移ったということです。

55％のお客様はネットで勝負がついてしまうのです。
これは、お部屋が主役の時代とも言えます。
ネットでとことん調べ尽くしたお客様の眼鏡に叶うお部屋だけが、内覧のステージに立てるのです。
大量の新築供給が今も行われている現状からすると、今後、賃貸管理会社の実力は、古くなった物件を収益化できるか、つまり、お客様に選んでもらえる部屋にできるのかで測られます。
私は金沢で賃貸管理会社を経営していますが、リノベーションを積極的にこ提案しています。
決して、高い家賃を頂ける地域ではありませんが、何もしなければ、お客様に選ばれることはないからです。

オーナーの収益最大化のためにお客様に選ばれる部屋を作る。
その答えのーつが当社にとってはリノベーションでした。
とはいえ、当社のご提案が成功し続けてきたかといえば、決してそんなことはありません。
たくさんの失敗、オーナーからのお叱りを受けて学んできたことばかりです。
次回以降、過去の恥ずかしい失敗もお話しながら、入居者が主役の時代に収益を上げる賃貸経営について、考えて行けたらと思います。
写真は、当社で最近行ったリノベーション(Renotta）です。
長く空室が続いた築40年のお部屋でしたが、お客様に選ばれるお部屋に生まれ変わることができました。

クラスコ（石川県金沢市）小村典弘社長
北陸大学法学部卒業後、不動産コンサルティング会社を経て1999年にタカラ不動産（現・クラスコ）に入社、2014年より現職。
管理会社主導の改修提案を揚げ2009年からリノベーション事業を強化。
自社のリノベ事業をパッケージ化した「リノッタ」には全国の264店舗が参加する。

（記事の引用元：全国賃貸住宅新聞）
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「来店前に部屋が決まっている人が55％」
この一言に尽きるといっても過言ではないかもしれないですね。
間取りや設備はもちろんですが、それ以前に「魅せ方」を問われる時代になってきているのは確かと言えそうです。

～入居者の不満を探ると見えてくる～今賃貸に求められる部屋はコレ！

賃貸住宅の設計で留意すべき点はたくさんありますが、一番は入居者が家の中でどう動くかを意識して設計されているかということではないでしょうか。
スイッチやコンセントの位置、ドアの場所に注目した記事を抜粋してみました。

以下、抜粋記事

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ドアや扉の不満を探る
使いやすさを考えれば、自然と決まってくるドアや扉の開き勝手、スイッチ、コンセントの位置はドアの場所で決まる。

住宅設計の中でも一番失敗しやすいのが、スイッチやコンセントの位置。 住んだ人が家の中でどう動くのか？その動線を意識して設計していないのが敗因といえるでしょう。

賃貸住宅の入居者が住んでからの不満の1つにあげるのも、スイッチやコンセントの位置、そしてドアの開き勝手。
今回はこれらに注目してみたいと思います。

まずは、ドアについて。

基本的に、玄関ドアは外開きで、部屋のドアは内開きです。
日本の場合、靴を脱ぐ習慣があることから、玄関ドアが外開きのケースがほとんど。
また、部屋のドアを外開きにすると、室内側から開けた時に、廊下を歩く人にぶつかる危険性があるため、トイレ以外は部屋側に開くのが常識です。

これらを踏まえ最終的に生活動線を考えれば、開き勝手は必然的に答えが出てきます。
引き戸もオススメです。

次に、スイッチやコンセントの位置について。

スイッチは出入りの際に手が届く位置に欲しいもの。ドアの後ろや探してしまう位置は、使いにくさにつながります。
また、家具を置いたら隠れてしまう位置も避けなくてはいけません。
ーカ所にまとめ、消し忘れがないようにできると良いですね。

コンセントは具体的に電化製品をどこでどのくらいの頻度で使用するかを想定することが大切。
電化製品が集中するキッチンは、多めに設置しても、フードプロセッサーなどたまに使うものがあるので要注意です。

また、意外にコンセントを多く使用するのが寝室。
快眠のための加湿器や空気洗浄機、スタンド、携帯の充電器など、コンセントの設置場所や数をしっかり考え、入居後の不満を解消しましょう。

最後に、築年数が経つと劣化が目立つスイッチ・コンセントカバーは、インテリアに合わせてその部分だけ交換するのもオススメ。
どうしても使い勝手の悪い位置にあるなら、見た目でカバーするのも1つの方法です。

（記事の引用元：全国賃貸住宅産新聞）
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ドアは毎日開け閉めしますし、スイッチは部屋の中で一番触れる回数が多いものです。
使い勝手が良いことは当たり前で自然な動線が形成されますが、使いにくいとなると不自然な動きが必要になり、毎日違和感を感じることになります。
隅々まで配慮された住宅設計が住み心地のよい部屋となり、入居者に長く支持されていくのではないでしょうか。

入居者が永く住みたいと思うインテリアコーディネートのポイント

一般・賃貸住宅やモデルルーム、モデルハウスなどを対象にしたインテリアコーディネート専門のデザイン事務所が「インテリアを健康」をテーマに研究しており、薬の代わりになるような、体に良いインテリアやコーディネート、空間作りをテーマとした記事があったのでご紹介します。

以下、抜粋記事

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～長期入居～

賃貸という市喝の中で選ばれるお部屋作りとは、おしゃれで機能が充実し、居心地が良いこと。
つまり快適な暮らしをお客様にイメージさせるお部屋。
インテリアというと、家具やカーテンなどを連想されがちですが、内装の色や素材の組み台わせを変えることで、劇的に空間が変わります。
奇抜でメリハリのあるものよりは、長期で入居いただける快適な賃貸リノベーションを目指し、インテリアコーディネートで空間価値を向上させています。
居心地の良さは、コーディネートつまり計算次第で作り出せます。
なんとなくの感覚論ではなく、きっちりとした裏づけを作りたいと思い、アクテブケアの取り組みを始めました。

結果が物語るアクティブケア　「偏頭痛を減らす部屋」として共同研究が話題に

栃木県にある濁協医科大学の神経内科の医師と一緒に、健康もインテリア次第という研究に取り組んでいます。
医療とインテリアから考える部屋作りのポイントは、光と色とコーディネートの3点です。

1つ目が光。
多くの女性が悩まされる偏頭痛も、実は薬の代わりになるものがあります。光過敏、音過敏、匂い過敏とありますが、光過敏こそが刺激要素です。
居心地が良いといつことは、低刺激な空間です。照明の色にはシーリングとダウンライト2種類があり、どちらもコストは変わりません。
昼白色という青白い光と、電球色というオレンジの光、電球色の方が圧倒的にやさしく、色み的にも落ち着きます。
多くの物件が、広く明るく見せるために、白い壁に白昼色を実施しています。

この点を変更するだけでも、空間の見え方が大きく変わります。
そこで、昨年末に同大学のワンルーム看護師寮のうち、500室中半数を照明計画の部屋に変更し、引っ越し前45日、引っ越し後45日で、調査を実施。
結果、偏頭痛は半減し、投薬は3分の1にまで減少。「偏頭痛を減らす部屋」として、日経新聞や学会などでも取り上げられました。
また、直接光源か見えない間接照明も効果的です。LEDの普及で賃貸市場にも広がっています。
玉替えいらずの忍ばせ照明は、物件のグレードUPにも繋がり、コスト以上の上質な空間に見せます。

2つ目が色。
圧迫感や狭さを感じてしまいそうと、内装を白にされている方が多く見られます。
実際、ダーク色の方が高級感もあり、モカ色などはやわらかい空間を作り出します。電球色を使用し、目線に飛びこんでくる壁やドアなどに濃いダーク色を使うなど、何でも真っ白にしてしまうよりは、こちらの方が落ち着いた空間になります。
色を変えるだけなので、コストは一緒。
大切なのは色選びのみで、調和を持たせることが大切です。

3点目がコーディネート。
細かいからこそ完成度を左右します。
巾木の指定は、忘れられがちで、汚れていたり、黒かったりと、色にばらつきがあるほどコントラストになり、それが刺激になります。
これを解消するには、色味を合わせることが大切です。物件ごとに特徴はありますが、必ず同化できる場所は潜んでいます。
以上3点に気遣うことで、コストを変えなくても、長期入居や家賃をUPできるお部屋がインテリアだけで作り出せます。

（記事の引用元：全国賃貸住宅産新聞）

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このように、インテリアが健康に影響を与えるということがわかってきました。
このようなインテリアの改善は、低コストでも始められるので、是非取り入れて入居者に支持される物件にしたいものです。

建物の維持管理　押さえたいツボ

所有物件を長く収益を出せる良い物件として、また適切な価格で売却できる物件として、良い状態を保ち続けたいものです。そのためには、建物の状態を知るためのチェックは欠かせません。
では、どのような項目に注意して物件をチェックすればよいのでしょうか。
維持管理のための定期点検方法の記事を抜粋してみました。

以下、抜粋記事

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維持管理のための定期点検方法
（チェックの方法と劣化しやすい重要な箇所について）

　こ存じの通り不動産投資というのは物件を手に入れたら終わりではありません。その後が本番となります。
今回は「所有物件の定期的なチェックは重要」という話です。買ったら後はそのまま放置という方も多いと思いますが、本当にそれで大丈夫でしょうか。
長く収益を出せる良い物件として、また適切な価格で売却できる物件として状態を保つには建物の状態を知るためのチェックは欠かせません。
これを実施することによって得られる情報はたくさんあります。

特に劣化しやすく物件の状態に影響のある部分についてチェックの方法と推奨の道具をピックアップしてまずは紹介します。

表の箇所にそれぞれ該当する事象が現れた場合、雨漏り、地盤沈下、地震等による損傷、施工不良等の存在を疑うことができる項目となっています。
建物も人の体と同じように早期発見、早期治療がベストです。

特に雨漏り等の兆候は早く見つけることが重要です。
突如として室内に大量の水が入ってきた場合、非常に驚くと思いますが、実はこのような状態は、壁の内部など普段は見えない個所に溜まっていなければ柱や梁などーの構造体の腐食などは一発生していないことが多く、あまり大きな間題へと発展しにくい傾向にあります。

しかし、ある時、天井に染みが出てきたが室内へ直接水が入っていないため放置していたというような場合は、見えない部分が常に湿潤状態になり、知らぬ間にカビが生えていたり、柱や梁が腐食していたりという場合が多く見られます。
普段から建物を簡単にチェックすることでこのようなことを回避できる可能性は飛躍的に向上します。

（記事の引用元：全国賃貸住宅産新聞）

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見える場所はわかりやすいのですが、見えない場所は気づきにくく、劣化や損傷の発見が遅くなってしまう恐れがあります。
定期的なチェックを習慣化し、早期発見・早期処置で、物件をより良い状態で保っていきたいものです。

入居者無料、インターネットマンションの普及と多様化

スマホ・タブレットの普及によってインターネットの利用が生活のインフラ化してきているという実態と、インターネットマンションと言われる入居者が無料でインターネットを利用できるマンションプランの多様化の取材記事が目につきます。
インターネットマンションを提案する会社は様々なニーズを拾ってサービスや商品を提供しているようです。
既に平成26年度ではインターネットの利用率が90%以上に上るという総務省の調査から、インターネットを無料で使える賃貸マンションを考える不動産オーナーが増えつつあるという内容の情報を抜粋してみました。


以下、抜粋記事


入居者無料インターネットマンションという言葉も浸透しつつつある。総務省の「平成26年度版情報通信白書第2部第5章第3節(2)インターネットの利用状況」によると10～50代で90％以上が利用していることがわかる。しかし、実際の部屋探しサイトで"入居者無料インターネット"の条件を追加すると、表示件数が激減するのが現状だ。まだまだ普及には時間がかかるようだ。
「スマホの利用率が高くなっているからインターネット設備はいらないのでは」「ポケットWiFiを持っている人が多くなってきている」などという声もある。しかし、スマートフォンの料金は従量制課金になっており、ある一定のデータ量を超えると制限がかかってしまうのが現状だ。「通信利用動向調査報告書（平成26年6月27日）」によるとスマホ利用世帯は69.7％が固定インターネットでWiFiを利用している。これはスマホを利用するときは、家のWiFiと接続したり、カフェなどのフリーWiFiを利用したりしているという結果だ。動画やゲームなどを利用すると契約のデータ量をオーバーし、通信速度が低速になってしまうケースがあるため、このような利用方法になると分析できる。
まだまだ空室対策にも効果が見えそうだ。実際に空室対策のために導入した例がある。
栃木県内で約7000戸管理している三和住宅サービス（栃木県那須塩原市）。空室対策のため、7～8年前からインターネット無料マンションをスタートした。
今回、NTT東日本が昨年から新たに提供を開始した「フレッツ光WiFiアクセス」を導入した。これは、初期費用0円でランニングコストが低価格のプランだ。15世帯中8世帯が空室だったが、導入後1か月で5世帯が決まったという反響ぶりだ。
「店舗がある大田原市には、国際医療福祉大学などもあります。が、入居者無料型のインターネットマンションはまだまだ数が少なく、差別化サービスになります。今回の物件も思っていた以上に反響がありました。オーナーさんの負担も軽減できるサービスですし、これからも積極的に提案していきたいと考えています。」と同社湯澤和幸氏は語る。
今や空室対策だけではない、退却抑制効果を狙い導入した管理会社がある。アルプス住宅サービス（東京都豊島区）は数年前からインターネットマンションの導入を始めた。
空室対策で行うことが多かったのが今回の物件に関しては、満室物件に導入。撤去抑制効果を狙った。導入したサービスは、NTT東日本のフレッツ東日本の「フレッツ光ネクストマンション全戸加入プラン」。
同社がNTT東日本を選んだ理由はいくつかある。一つは、やはりブランド力による安心、信頼があるというところだ。メンテナンスなども請け負ってくれるのが良かったという
さらに今回マンションのサービスを導入したことにより、将来今以上の高速環境を求め、10Gbps、100Gbpsに切り替えた場合も配線工事のやり直しをしなくてもいいのだという。
また、今回のプランでは、入居者は部屋の中でWiFiを利用できるものにした。より入居者の利便性を高めた結果だ。
「今回の物件のオーナーさんはもともと何か良い入居者サービスがないか模索していました。インターネットを利用するのが当たり前になった時代、入居者のインターネット料金を自身が負担することで、長期入居につながれぱと考えたようです。賃貸経営を真剣に考えているオーナーさんです」と同社の管理部PM課瀧本勘樹課長は語る。
建物のネット環境を活用し付加価値アップを狙ったケースもある。
エスエストラスト（東京都八王子市）では、数年前から管理物件のオーナに積極的に提案を行っている。昨年12月には新たな取り組みスタート。インターネットマンションのネット環境を活用し、エントランスに電子掲示板を導入。レジデンシャルインターネットの新サービスだ。従来、掲示板には常に何かしらの張り紙があり見栄えが良くなかった。
しかし、同サーピスを導人したことで見栄えが良くなったとオーナーからも好評だ。
さらに、内見の案内時の入居希望者の反応も良いという。「ホテルみたい」「常に最新の情報が発信されているので日に留まる」などの声が聞かれている。「インターネットが無料で最先端のマンション」ということがアピールできているのが奏功している。
同社としても業務効率が良くなったという。例えば、違法駐車があった場合、従来は、現地で写真を撮影し、プリントアウトして、マンションの掲示板に貼るという作業が発生していた。しかし、デジタルサイネージを利用することで写真撮影後すぐに送信、入居者に知らせることができるという。そのほか、ゴミ出しルール、定期点検スケジュールなどの連絡事項を告知している。ペーパーレスのため、紙のコストの削減、人員の効率化などメリットを感じているという。


木造向けのWiFiサービスを提案


インターネットマンション提案会社もさまざまな取り組みをしている。
「競合歓迎」と自信をのぞかせるのはバッファロー・IT・ソリューションズ（東京都中央区）の田中辰吾社長。同社が提供するのはスマホやタブレット端末の普及で急速に需要が高まっているWi-Fi通信サービス。木造賃貸住宅向けWi-Fiサービスは一昨年に同社が参入し、戦いの火ぶたを切った形だ。その後、同様のサービスを提供する企業が増えたが、市場拡大は好機とばかりに喜んでいるのだ。自社の強みとして話すのは24時間のサポート体制だ。（契約から2年間は回線状況を監視。）利用する入居者からの問い台わせに全て対応する。「全ての回線を当社のセンターで監視します。万が一、回線が使えない状況に陥ってしまっても利用者より先に当社が気づき対応する」という。この手厚さが提供できるのは、親会社メルコホールディングス（愛知県名古屋市）が個人向けのWiFi機器販売の大手だからだ。Wi-Fi通信環境の構築についても高い技術を持っており、市場拡大を好機ととらえて更なる普及を狙っている。
集合住宅向けに入居者無料インターネットサービスを提供する、ギガプライズ（東京都渋谷区）が好調だ。
今月には、エイブル前社長、梁瀬泰孝氏の社長就任を発表し、賃貸業者との接点を増やしていく。集合住宅向けサービスをメイン事業とした中では、唯一の上場企業。財務や管理体制に安定感がある。
昨年度は、過去最高益を更新、サービス提供戸数も同社念願だった10万戸を突破した。加えて新商品も好調だ。新商品「埋め込み式無線アクセスポイント」は、室内の壁に無線LAN機器を設置し、Wi-Fiサービスを捉供するもの。昨今のスマートフォンやタプレットの急速な普及もあり、好評を博しているという。同社・東京本社を中心に福岡、昨年開設した名古屋に営業所を構え、高品質なサービスを提供していく。
インターネット導入4万8000件の実績があるファイバーゲート（東京都港区）。賃貸住宅向けに提供しているのは、「FGBB」。
特徴は同社独自開発の部屋内壁面埋め込み型の無線LANアクセスポイントを標準で設置していること。さらに入居者がインターネットを利用する際、自動でサイトが立ち上がる設定が可能。物件ことの情報を連絡事項などとして情報発信することができる。
屋内Wi-Fi対応は、他社でも例があるがアンテナをなくした形で、ジャック内にWi-Fiチップを内蔵、電話ジヤックも標準で装備し、なおかつ無償で保守対応するのは、同社ならでは。その秘密は、同社では、オリジナルでWi-Fiルータの開発を行っているため。自社で設備まで開発しているのはめずらしい。壁埋め込み型だけでなく独立型もあり、他企業にも提供していきたい考えだ。


賃貸業界に注目　積極的に営業行う


新たに賃貸業界に目を向けている企業もある。つなぐネットコミュニケーションズ（東京都千代田区）だ。今後賃貸住宅向けへの営業も強化していく。従来は分譲向けに「e-mansion（光ファイバー）」を提供してきたが、マンション販売戸数の減少と「マーケットが賃貸に流れてきている」（藤本周平課長）ことから、分譲向けの高品質なブロードバンドサービスを賃貸向けにカスタマイズしていく方針。これまで実施した2525棟のうち賃貸住宅はわずか1割だ。同社の主力商品は、昨年夏に公開した埋め込み式無線LAN。Wi-Fiも全室無料で対応している。来年3月までの竣工物件を対象に割引キャンペーンを行っている。
ジェイネッツ（東京都千代田区）は、電子錠や防犯カメラなど豊富なセキュリティ設備を活用したブロードバンド提案を行っている。例えば、屋根裏や床下など普段視界に入らない箇所にカメラを設置し、故障などの原因究明に迅速に対応できるようにするなど、付加価値を与えている。初期費用は無料。毎月定額の料金で導入が可能。
オーナーの初期投資やランニングコストを抑えたプランも様々出てきているようだ。また、地域によっても変わってくるが、入居者に対してもインターネット無料だけでは差別化が難しくなってきている。今後は、物件、予算、地域にあったプランの選定が必要となってくるだろう。


記事の引用元：全国賃貸住宅産新聞




記事のように、賃貸マンションへのインターネット導入サービスが充実し、インターネットマンションは急速に普及してくると考えられます。
今後は、入居者にインターネット無料というだけでは差別化が難しくなってくるので、地域や物件に合ったサービスの選定がより必要になってきます。

芸術作品は必ず色の法則にのっとって作られています。
デザインについて考える場合も、色の法則に従う必要があります。
よくある失敗例は、色の使いすぎで、デザインのバランスが取れなくなっているものです。


カラーチャートと呼ばれるトーン配色を表す色見本を参考にお話しいたします。
色が隣り合わせのものは同系色といわれます。
隣り合わせの同系色をまとめて、その色の対角線上にある反対色を1～2割入れると、
アクセントカラーとなって奇麗なデザインができあがります。


色には様々な効果があるといわれています。




【ピンク】
ピンクは、人をやさしい気持ちにさせる効果や、緊張をやわらげる効果があります。
アメリカのカルフォルニア州にあるサンタクララ刑務所では、無機質な壁の色から、
やさしいピンクに塗り替えたところ、囚人同士のけんかの発生率が下がったそうです。




【青】
青は感情鎮静効果があります。
青い色の防犯灯に変えることで、犯罪発生率が下がった事例はたくさん報告されています。




【オレンジ】
赤と同じく、火性の色に分類されるオレンジは、太陽の象徴です。
快活、陽気、楽しさ、社交家の色で、積極性を表します。
オレンジは、赤のエネルギーと、黄色の軽快さを併せ持ちます。




【紫】
紫は、高貴、気高いイメージを持つ色で、「インスピレーションと感性」をあらわす
神秘的な色です。
物事の判断に困ったときに利用するとインスピレーションが湧いてくるかもしれません。
また、『紫』には癒しの力、直感的な表現力、想像力を豊かにする効果があります。




【白】
白は、すべての光を返してくれる色で、全ての色を含む「光そのもの」です。
ピュアなイメージがありますが、ゼロではなく、いろんな思いや感情を含んだ色です。




【ブラウン】
茶色は土・大地の象徴で、万物を生成する土性の色です。
生命を育む母なる大地を象徴し、どっしりとした安定感のある色です。
茶色は、「信頼できる人間、落ち着いた人間」というイメージを与え、
落ち着いて堂々と振舞うようになります。
このため、サラリーマンの背広に茶色が多いです。




【色の様々な心理的効果】
色には心理的に感じる重さがあります。
実際には同じ重さ、同じ大きさの白と黒の箱、どちらを重く感じるのでしょう？
答えは黒の箱です。
黒と白を比べると、心理的には黒のほうが1.87倍重く感じるという測定結果があります。


色は不思議ですね。

記事の引用元：全国賃貸住宅産新聞